経済学の基本：需要が減れば、価格は下がる。
日本の人口は 2010 年代から減り続けている。2026 年の年間減少率は -1.2%（約 150 万人）。世帯数も縮小に転じた。
教科書通りなら、住宅価格は下がっているはず。だが、東京カンテイの調査では、都内マンション平均価格は過去 5 年で +47%。新築マンションの坪単価は 750 万円超、史上最高値圏で推移している。
この矛盾は何か。
3 つの構造要因
1. 外国人購入の急増
東京都心 5 区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）の新築マンション購入者の 15-20% が外国人。中国・台湾・香港・シンガポール・米国からの富裕層が、東京の不動産を「ドル建てで割安な避難先」として購入している。
理由は単純：
- ドル円 156 円で、円建てマンションが割安に見える
- 中国の不動産バブル崩壊で、海外への資金逃避加速
- 政治的安定（東京は地政学的に安全）
- 日本の不動産取得は外国人にも事実上自由
2. 建築費の構造的上昇
| 項目 | 2020 年 | 2026 年 | 上昇率 |
|---|---|---|---|
| 鉄筋（トン） | 75,000 円 | 130,000 円 | +73% |
| セメント（トン） | 12,000 円 | 18,500 円 | +54% |
| 大工日給 | 22,000 円 | 32,000 円 | +45% |
| 設備工事費 | 基準 | +60-80% |
建築費が 50-70% 上昇しているから、新築マンションを建てるだけで坪 600 万円が必要。デベロッパーは利益を取れない価格では建てない。
3. 超低金利の構造支援
日銀の超低金利は、住宅ローン金利を構造的に低く保ってきた：
- 35 年固定：1.7-2.0%
- 変動金利：0.4-0.7%
月収 60 万円の世帯が、月 20 万円のローン返済で 8,000 万円のマンションを買える計算。金利が高ければ買えない価格を、低金利が買えるものにしている構造である。
理由は、住宅市場が 「世帯数」ではなく「世帯の購買力 × 金利環境 × 外国人需要」 の総合関数で動くからだ。
人口減少の影響は、都心と地方で完全に分断されている：
| 地域 | 価格動向（2020-2026） |
|---|---|
| 東京 23 区 | +47% |
| 神奈川・横浜 | +18% |
| 大阪市内 | +25% |
| 名古屋市内 | +12% |
| 地方都市 | -5〜+5% |
| 地方郊外 | -15〜-30% |
「日本の住宅価格」という単一の指標では、もう市場を測れない。都心と地方で完全に別市場になっている。
都心価格が下がる条件
都心マンション価格が下落するシナリオを 3 つ：
1. 日銀利上げによる金利上昇
植田総裁が利上げに踏み込めば、住宅ローン金利は 0.5pt 上昇する可能性。月返済額が増え、買える価格が下がる。
2. 円高による外国人購入の停止
ドル円が 130 円台に戻れば、外国人購入者にとって「円建てマンションが急に高く見える」。需要が一気に消える。
3. 中国不動産危機の波及
中国本土の富裕層が、日本不動産売却で資金を中国本土に戻す動き。これは「外国人売り」が一斉に出るシナリオ。
これら 3 つのうち、どれかが起きれば都心マンション価格は 15-25% 調整する可能性がある。複数同時なら 30-40% もありうる。
家計の選択肢
過去 30 年の日本では、「家を買う = 安全」が常識だった。インフレ・金利・人口の変数が、すべて安定していたからだ。
2026 年は違う。3 つすべてが動いている：
- インフレ：低 → 高
- 金利：ゼロ → 利上げ方向
- 人口：減少加速
「都心の家を住宅ローン 35 年で買う」というのは、3 つの変数が安定していた時代の合理的選択だった。3 つすべてが動く時代では、リスクと機会が両方拡大する。
賃貸 vs 持家、新しい考え方
家計レベルの分析の 4 軸：
- 流動性：いつでも引っ越せるか
- 金融負担：ローン金利上昇に耐えられるか
- 資産価値：地域別に下落しないか
- 生活設計：教育・親の介護で動く必要があるか
過去は「持家圧倒的有利」だったが、2026 年現在：
- 都心・駅近：持家がまだ有利（外国人需要・建築費下限）
- 郊外・地方：賃貸が有利（人口減で価格下落リスク）
- 転勤・転職多い世代：賃貸の流動性価値が上がる
- 教育費ピーク世代：固定費を抑える賃貸が現実的
2026 年に家を考える家計は、「買う/買わない」の二択ではなく、「どの地域で、どの金利環境で、どの世代の購買力を背景に買うか」を真剣に分析する必要がある。
都心のタワーマンションが上がり続けるシナリオは、外国人需要・低金利・建築費高止まりが続く前提。3 つのうちどれかが崩れたとき、何が起きるかを家計設計に組み込むのが、2020 年代後半の家計の責任である。
人口は減り続け、不動産は上がり続ける。この矛盾の中身を理解した家計だけが、次の調整を生き残れる。
